Hipotek: Pengertian, Dasar Hukum, Ciri Khas, Cara Kerja, dan Jenisnya
 |
| Hipotek |
A. Pengertian Hipotek
Hipotek dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) adalah kredit yang diberikan atas dasar jaminan berupa benda tidak bergerak; surat pernyataan berutang untuk jangka panjang yang berisi ketentuan bahwa kreditor dapat memindahkan sebagian atau seluruh hak tagihannya kepada pihak ketiga.
Demikian, hipotek (mortgage) adalah instrumen utang berupa kredit berjangka panjang yang dilakukan dengan memberikan hak tanggungan properti dari peminjam kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan terhadap kewajibannya. Selama periode tertentu, peminjam dapat membayar kembali pinjaman tersebut dengan cara mengangsur dengan bunga hingga lunas, hingga peminjam bisa memiliki properti sepenuhnya.
Hipotek juga dapat diartikan sebagai pinjaman dari bank atau lembaga keuangan lain yang membantu peminjam membeli rumah. Jaminan untuk hipotek adalah rumah itu sendiri, yang berarti bahwa jika peminjam tidak melakukan pembayaran bulanan kepada pemberi pinjaman dan gagal bayar pinjaman, bank dapat menjual rumah dan mengembalikan uangnya.
B. Dasar Hukum Hipotek
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1162 disebutkan bahwa hipotek adalah suatu hak kebendaan atas barang tak bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan. Kemudian dalam Pasal 1171 menyebutkan bahwa hipotek adalah hal yang hanya dapat diadakan jika terdapat akta autentik, kecuali dalam sejumlah hal yang secara tegas ditunjuk undang-undang.
Maksudnya, baik sang kreditur atau debitur telah menyatakan kesepakatan untuk saling mengikatkan diri dalam perjanjian yang disusun dalam akta notaris.
Mengacu pada pasal itu, perjanjian hipotek adalah akta resmi yang disiapkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berikut ini pihak-pihak yang dapat menjadi PPAT di antaranya,
1. Notaris yang ditunjuk Menteri Dalam Negeri (Mendagri)
2. Bukan notaris tapi telah ditunjuk oleh mendagri
3. Camat yang secara ex-officio ditunjuk sebagai PPAT
Merujuk dari pasal 1178 KUH Perdata, eksekusi hipotek adalah saat utang pokok tak dilunasi sebagaimana seharusnya, atau bunga terutang tak dibayar, pemegang hak hipotek berhak menjual aset jaminan di pelelangan umum.
C. Ciri Khas Hipotek
Hipotek mempunyai ciri khas tersendiri di antaranya,
1. Accecoir artinya hipotek merupakan perjanjian tambahan yang keberadaannya tergantung pada perjanjian pokoknya yaitu utang-piutang.
2. Ondeelbaar yaitu hipotek tidak dapat dibagi-bagi karena hipotek terletak di atas seluruh benda yang menjadi objeknya, artinya sebagian hak hipotek tidak menjadi hapus dengan dibayarnya sebagian utang (Pasal 1163 ayat (1) KUH Perdata).
3. Mengandung hak untuk pelunasan utang (verhaalsrecht) saja. Jadi, tidak mengandung hak untuk memiliki bendanya. Namun jika diperjanjikan, kreditur berhak menjual benda jaminan yang bersangkutan atas kekuasaan sendiri (eigenmachttigeverkoop/parate execusi) jikalau debitur lalai (Pasal 1178 ayat (1) dan (2) KUH Perdata).
D. Cara Kerja Hipotek
Hipotek terdiri dari dua elemen utama di antaranya,
1. Prinsipal (pokok) adalah jumlah uang spesifik yang dipinjam oleh pembeli rumah dari pemberi pinjaman untuk membeli rumah. Misalkan jika Anda membeli rumah seharga Rp 1.000,000.000, dan meminjam semua Rp 1.000.000.000 dari pemberi pinjaman, maka itulah jumlah hutang pokoknya.
2. Bunga adalah apa yang ditagih kreditur Anda atas uang yang Anda pinjam itu. Dengan kata lain, bunganya adalah biaya yang Anda bayarkan untuk pinjaman pokok. Peminjam membayar kembali hipotek secara berkala, biasanya dalam bentuk pembayaran bulanan (tenor), dan biasanya terdiri dari biaya pokok dan bunga.
Setiap bulan, bagian dari pembayaran hipotek bulanan Anda akan digunakan untuk membayar hutang pokok, atau saldo hipotek, dan sebagian akan digunakan untuk bunga pinjaman. Bergantung pada perjanjian hipotek Anda, pembayaran bulanan Anda juga dapat mencakup beberapa biaya berikut di antaranya,
1. Pajak properti
Pemberi pinjaman juga dapat mengumpulkan pajak properti tahunan yang terkait dengan rumah sebagai bagian dari pembayaran hipotek bulanan Anda. Dalam kasus seperti itu, uang yang dikumpulkan untuk pajak disimpan dalam akun “escrow”, yang akan digunakan pemberi pinjaman untuk membayar tagihan pajak properti Anda saat pajak jatuh tempo.
2. Asuransi pemilik rumah
Asuransi pemilik rumah memberi Anda perlindungan jika terjadi bencana, kebakaran, atau kecelakaan lainnya. Dalam beberapa kasus, pemberi pinjaman akan mengumpulkan premi untuk asuransi Anda sebagai bagian dari tagihan hipotek bulanan Anda, menempatkan uang dalam escrow dan melakukan pembayaran kepada penyedia asuransi untuk Anda ketika premi polis jatuh tempo.
3. Asuransi hipotek
Pembayaran hipotek bulanan Anda juga dapat mencakup biaya untuk apa yang dikenal sebagai asuransi hipotek pribadi. Ini adalah jenis asuransi yang diperlukan oleh banyak pemberi pinjaman hipotek konvensional ketika uang muka pembeli kurang dari 20 persen dari harga pembelian rumah.
E. Jenis Hipotek
Terdapat beberapa jenis hipotek yang tersedia bagi konsumen. Jenis hipotek termasuk hipotek dengan suku bunga tetap konvensional, yang termasuk yang paling umum, serta hipotek dengan tingkat penyesuaian, dan hipotek balon. Pembeli rumah potensial harus meneliti pilihan yang tepat untuk kebutuhan mereka.
1. Tingkat bunga tetap hipotek
Nama hipotek biasanya merujuk pada bunga yang bertambah. Dalam kasus hipotek suku bunga tetap, misalnya, suku bunga disepakati pada saat Anda menutup / closing pembelian dan suku bunga tetap sama untuk seluruh jangka waktu pinjaman.
Hipotek suku bunga tetap tersedia dalam jangka waktu hingga 30 tahun, dengan opsi 30 tahun menjadi yang paling populer. Membayar pinjaman dalam jangka waktu yang lebih lama membuat pembayaran bulanan lebih terjangkau.
Tapi apa pun istilah yang Anda sukai, suku bunga tidak akan berubah selama masa hipotek. Karena alasan ini, hipotek dengan suku bunga tetap adalah pilihan yang baik bagi mereka yang lebih memilih pembayaran bulanan yang stabil.
2. Adjustable-rate mortgage (ARM)
Di bawah persyaratan hipotek tingkat-disesuaikan (ARM), suku bunga yang Anda bayar dapat dinaikkan atau diturunkan secara berkala saat suku bunga berubah.
ARM mungkin ide yang baik ketika suku bunga mereka sangat rendah dibandingkan dengan jangka 30 tahun tetap, terutama jika ARM memiliki periode suku bunga tetap yang panjang sebelum mulai menyesuaikan.
Selama porsi suku bunga ARM yang dapat disesuaikan, suku bunga yang dibebankan biasanya didasarkan pada indeks keuangan standar, seperti suku bunga indeks kunci yang ditetapkan oleh Federal Reserve atau London Ditawarkan Antar Bank yang Ditawarkan (Libor).
“Adjustable-rate Mortgages (ARMs) melacak indeks benchmark yang dipilih dan menyesuaikan pembayaran pinjaman berdasarkan perubahan suku bunga,” kata John Pataky, wakil presiden eksekutif di TIAA Bank dan kepala divisi pinjaman dan hipotek konsumen.
3. Hipotek balon / kredit baloon
Menurut ketentuan hipotek balon, pembayaran dimulai rendah dan kemudian tumbuh atau seperti “balon” ke jumlah lump-sum yang jauh lebih besar sebelum pinjaman berakhir.
Jenis hipotek umumnya ditujukan untuk pembeli yang memiliki pendapatan lebih tinggi menjelang akhir periode pinjaman atau pinjaman kemudian pada awal.
Ini juga bisa menjadi pendekatan yang baik bagi mereka yang berencana untuk menjual properti sebelum akhir periode pinjaman. Bagi mereka yang tidak berniat untuk menjual, hipotek balon mungkin memerlukan pembiayaan kembali untuk tinggal di properti.
“Pembeli yang memilih hipotek balon mungkin melakukannya dengan maksud untuk membiayai kembali hipotek ketika jangka waktu hipotek balon habis,” kata Pataky “Secara keseluruhan, hipotek balon adalah salah satu jenis hipotek yang berisiko.”
Dari berbagai sumber
Post a Comment